Baufinanzierung: Je mehr Eigenkapital, desto besser
Verbraucher sollten Konditionen der Anbieter genau vergleichen
Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte zunächst einen Kassensturz machen: das Eigenkapital berechnen, Darlehens-Angebote vergleichen und alle Kosten einkalkulieren.
Die Baufinanzierung wird in die Eigen- und Fremdfinanzierung unterteilt. Dabei gilt die Devise: so viel Eigenkapital wie möglich ansparen. Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer, die monatlich zu erbringenden Kreditraten höher. Experten raten, 20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme in Form von Eigenkapital einzubringen. Bei einer preiswerten Immobilie kann dieser Anteil aber auch darunter liegen. Relevant ist vor allem die monatliche Belastung. Je mehr eigene Ersparnisse in die Baufinanzierung fließen, desto geringer ist anschließend der Anteil, der für Kredittilgung und -zinsen aufgebracht werden muss. Als Eigenkapital zählen Geldmittel und Sachwerte, die eingebracht werden. Auch Eigenleistungen können die finanzielle Belastung senken (Muskelhypothek). Sie sollten aber nicht zu hoch angesetzt werden.
Die Kalkulation dessen, was in die Baufinanzierung eingebracht werden kann, sollte nicht unrealistisch hoch sein. Sonderzahlungen oder unregelmäßige Einkünfte wie Urlaubsgeld sollten als Reserve für das tägliche Leben weiterhin verfügbar sein. Ohne ein finanzielles Polster können ernsthafte Probleme auftreten, wenn beispielsweise Auto oder Waschmaschine kaputt gehen.
Die zweite Säule der Finanzierung ist die sogenannte Fremdfinanzierung über Darlehen. Der effektive Jahreszins entscheidet, wie hoch die Zinskosten für das Darlehens sind: je niedriger der Zins, desto günstiger das Darlehen. Bei der Darlehensrückzahlung werden Kosten für die Kredittilgung und für Zinsen fällig. Je höher die laufende Tilgung ist, desto schneller wird das Darlehen abbezahlt. Darlehensverträge können mit unterschiedlichen Laufzeiten abgeschlossen werden. Die Frage der optimalen Laufzeit hängt von der Tilgungsleistung und vom Zinsmarkt ab. Sind die Zinsen niedrig, sollte eine lange Laufzeit vereinbart werden. In der Regel gelten bei verschiedenen Laufzeiten auch verschiedene Zinssätze (bei längeren Laufzeiten sind die Zinsen meist höher). Es kann sich rechnen, den Immobilienkauf über mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu finanzieren, wenn man diese Teildarlehen zum Ende der jeweiligen Zinsbindung komplett tilgen möchte.
Man sollte mit der Bank vereinbaren, dass Sondertilgungen möglich sind. Bei Fälligkeit eines Sparvertrages oder wenn ein höherer Geldbetrag zur Verfügung steht, kann damit ein Teil des Darlehens getilgt und die Darlehensschuld gesenkt werden.
Die KfW Förderbank und alle Länder bieten verschiedenste Finanzierungsprogramme für den Hausbau oder den Kauf einer Wohnung an. Verbraucher sollten sich beraten lassen und prüfen, ob die Programme ihnen zu einer günstigen Finanzierung verhelfen.
Die Wenigsten werden eine Immobilie allein über einen Bausparvertrag finanzieren. Als zielgerichtete Sparanlage, mit der sich schon heute die Zinsen in zehn bis 15 Jahren sichern lassen, hat Bausparen auch heute noch eine Berechtigung, sagen Experten.
Wer mit dem Gedanken eines Immobilienerwerbs spielt oder eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte die Konditionen der verschiedenen Anbieter genau vergleichen.
Mit Rechentools können Bau- und Kaufwillige selbst kalkulieren, wie sie das Wohnen im eigenen Heim finanzieren können.
Der Weg ins eigene Heim
Ohne ein Baudarlehen werden die Wenigsten den Kauf einer Immobilie finanzieren können. Auch Menschen, die bereits frühzeitig in ihren Bausparvertrag eingezahlt haben, benötigen meist noch einen Kredit, um einen Teil der Kosten über diesen Ansatz abzudecken.
Angebote vergleichen
Wie die jeweils ideale Baufinanzierung aussieht, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Wie hoch ist die benötigte Kreditsumme und wie hoch dürfen die monatlichen Belastungen sein? Solche und andere Fragen sollten Verbraucher klären, bevor sie einen Kredit aufnehmen.
Um das optimale Baudarlehen zu finden, sollten Interessenten immer Angebote mehrerer Banken einholen und Varianten mit unterschiedlichen Tilgungsraten und Laufzeiten durchrechnen lassen. Der damit verbundene Mehraufwand rechnet sich: Denn wer mehrere Darlehensangebote miteinander vergleicht, kann eine Menge Geld sparen. Wenn auch die Zinsunterschiede der verschiedenen Angebote auf den ersten Blick gar nicht so groß erscheinen, summiert sich der Differenzbetrag in der gesamten Laufzeit eines Darlehens schnell auf mehrere tausend Euro.
Auch die verschiedenen Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler müssen in die Kalkulation einfließen. Rund zehn Prozent des Kaufpreises sind dafür zu veranschlagen.
Das Hypothekendarlehen
Durch die gleichbleibende monatliche Belastung bietet ein Hypothekendarlehen Planungssicherheit. Die monatliche Gesamtrate einer Hypothek setzt sich aus dem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die zu zahlende Rate bleibt während der gesamten Laufzeit gleich hoch. Zu Beginn sind die Tilgungssummen noch recht gering und der Zinsanteil entsprechend hoch. Mit jeder Zahlung wird jedoch ein Teil der Gesamtschuld getilgt. So steigt im Laufe der Zeit der Anteil für die Tilgung kontinuierlich an.
Unterschiedliche Verträge
Sind die Bauzinsen niedrig, so sollten langfristige Kreditverträge mit 15 und 20 Jahren Zinsbindung abgeschlossen werden.
Wer flexibel bleiben möchte, wählt zwei Verträge: einen mit einer kurzen Laufzeit von fünf Jahren und einen zweiten mit langer Zinsfestschreibung von 20 Jahren. Wenn es machbar ist, sollten Kredite bei Renteneintritt getilgt sein, denn in den meisten Fällen sinkt zu diesem Zeitpunkt das Familieneinkommen.
Sondertilgung
Es ist möglich, mit der jeweiligen Bank eine Sondertilgung zu vereinbaren, auch wenn Kreditinstitute diese Möglichkeit gerne vermeiden. Diese ist nicht nur für Bauherren interessant, die über regelmäßige Sondereinnahmen verfügen oder in absehbarer Zeit mit einer Erbschaft rechnen. Die Sondertilgung ist übrigens kein Muss: Steht in einem Jahr kein Geld für eine zusätzliche Tilgung zur Verfügung, ist das auch kein Problem.
Hohe Tilgung – schneller Schuldenabbau
Je höher die monatliche Tilgung festgesetzt ist, desto schneller wird der Kredit abbezahlt. Dabei sind allerdings auch höhere monatliche Gesamtraten zu zahlen. Verbraucher sollten genau ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit prüfen und kalkulieren, welche Summen sie monatlich in die Baufinanzierung investieren können, sonst besteht schnell die Gefahr, sich finanziell zu übernehmen. Doppelverdiener mit einem verlässlichen Job können sicherlich größere Summen in den Schuldenabbau stecken, während Haushalte mit einem geringen Monatseinkommen besser beraten sind, wenn sie über einen langen Zeitraum berechenbare geringe Monatsraten zahlen.
Flexibel bleiben Kreditnehmer mit Baufinanzierungen, bei denen die Tilgungsrate erhöht oder gesenkt werden kann. Diese werden von einigen Kreditgebern angeboten. Manche haben auch Kredite im Programm, bei denen die Tilgung zwischenzeitlich ausgesetzt werden kann, um beispielsweise Eltern eine Art „Babypause“ bei der Tilgung einzuräumen.
KfW-Darlehen
Käufer und Bauherren sollten sich auf jeden Fall über die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) informieren. Die zinsgünstigen Darlehen können in den Finanzierungsplan für das Haus oder die Wohnung eingebaut werden.
Zinsgünstiges Bausparen
Beim Bausparen schließt der Kunde einen Vertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab. Wurde ein Mindestguthaben – Minimum sind 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme - über eine bestimmte Zeitspanne angespart, hat er Anspruch auf ein Darlehen. Ein großes Plus des Bausparvertrages ist der niedrige Zinssatz, der die Kunden unabhängig von Schwankungen des Kapitalmarktes macht.
Der Staat belohnt das Bausparen mit der Riester-Förderung, der Arbeitnehmer-Sparzulage auf vermögenswirksame Leistungen und der Wohnungsbau-Prämie.
Zwischenfinanzierung beim Bausparen
Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, die Wunschimmobilie aber bereits gefunden, kann der Kunde mit einer Zwischenfinanzierung die Wartezeit überbrücken. Dann wird der gesamte Bausparvertrag mit einem Zwischenkredit vorfinanziert. Wenn der Bausparvertrag fällig ist, wird das Darlehen mit dem Guthaben aus dem Bausparvertrag abgelöst.
Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sichert sich der Kunde die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie. Das Darlehen wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt. Sinn macht ein Forward-Darlehen, wenn es in Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen wird, denn dann sichert sich der Kunde im voraus die günstigen Zinsen für sein künftiges Darlehen.
Mieten oder kaufen – der Mietkauf
Der Mietkauf ist eine Zwischenlösung aus Kauf und Miete einer Immobilie. Es wird ein Vertrag geschlossen, der die Option enthält, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise in zehn Jahren, zu kaufen. Der Kunde zieht ein und zahlt Miete. Parallel dazu spart er Geld, um die Immobilie später kaufen zu können. Die gezahlte Miete wird ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet.
Oft sind die Mieten erhöht, um die Kunden zu einem frühzeitigen Kauf zu bewegen. Adressaten für den Mietkauf sind meist Menschen mit wenig Geld, etwa junge Familien. Allerdings ist dort genau zu prüfen, inwieweit die Mittel von diesem Personenkreis überhaupt aufgebracht werden können, ob sich Interessenten nicht in eine wirtschaftliche Schieflage bringen. „In solchen Fällen ist der Weg in die weitere Verschuldung oftmals vorgezeichnet, denn die monatliche Belastung von hoher Miete und Sparleistung für den späteren Immobilienerwerb durch Mietkauf ist von diesen Personen kaum je aufzubringen“, warnt Finanz-Ratgeber.de.
