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Traumhaus zum Schnäppchenpreis
Wer bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich sein möchte, sollte sich gründlich vorbereiten
Mit einer Zwangsversteigerung preiswert zum eigenen Haus: Nicht nur Immobilienprofis haben die Chance, im Rahmen von Zwangsversteigerungen ein echtes Schnäppchen zu machen. Aber Interessierte sollten sich Schlaumachen und Zeit und Geduld mitbringen. Ein Wissens- und Informationsvorsprung ist nach Thomas Keilhäuber, Rechtspfleger am Amtsgericht Düsseldorf, die beste Basis für den Erfolg und ein Schutz vor unliebsamen Überraschungen.
Die Termine stehen im Voraus fest. Es bleibt also genügend Zeit, sich die geeignete Immobilie auszusuchen und alle wichtigen Informationen zu beschaffen. Termine für Zwangsversteigerungen hängen an der Gerichtstafel des Amtsgerichts aus und werden in der Lokalpresse und im Internet veröffentlicht. Zudem verkaufen verschiedene Anbieter Versteigerungskalender mit bundesweiten Terminen.
Immobilienwissen und Markterfahrung
Keilhäuber empfiehlt, nach Auswahl eines geeigneten Hauses oder einer Wohnung, in mehreren Schritten vorzugehen: „Außenbesichtigung des Objekts, Einsicht in Verkehrswertgutachten und Grundbuchauszug bei der Geschäftsstelle des Versteigerungsgerichts, Innenbesichtigung in Eigenregie, Kontakt mit dem Hauptgläubiger und Vorbereiten des Versteigerungstermins.“
Einen Anspruch auf die Inneninspektion gibt es allerdings nicht. Die Bewohner können Interessenten und sogar dem vom Gericht bestellten Gutachter die Innenbesichtigung verweigern. Dennoch sollten sich Interessenten um einen Blick hinter die Kulissen bemühen. Ratsam ist es, zur Besichtigung einen Baufachmann mitzunehmen, denn bei Zwangsversteigerungen gibt es keine Gewährleistung.
Im Grundbuch erfährt der Interessent, welche besonderen Lasten auf der Immobilie liegen: Wohnrechte auf Lebenszeit, Nießbrauch, Kaufangebote (Vormerkungen), Insolvenzvermerke und Hinweise auf frühere Zwangsversteigerungen. Vor dem Versteigerungstermin sollte geklärt werden, welche Rechte auch nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Denn nicht immer erlöschen die Lasten automatisch. Das Grundbuch gibt allerdings keine Auskunft, ob Haus oder Wohnung vermietet sind.
Sinnvoll kann es auch sein, sich im Bauplanungsamt nach Bauleitplanungen im Umfeld zu informieren (Flächennutzungs-, Bebauungsplan). Im Bauaufsichtsamt erfährt der Interessent, ob die Immobilie irgendwelchen Nutzungsbeschränkungen unterliegt, ob Baulasten bestehen oder eventuell noch offene Erschließungskosten auf ihn zukommen.
Wer wie ein Profi bieten möchte, sollte sich vorbereiten. Er sollte in verschiedene Zwangsversteigerungen „hineinschnuppern“ und Strategien erfolgreicher Bieter kennen lernen.
Die Finanzierung sichern
Vor dem Versteigerungstermin sollte die Finanzierung des Objekts gesichert werden. Rund fünf Prozent sollten für Anschaffungsnebenkosten (Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer, Verfahrenskosten) einkalkuliert werden. Zehn Prozent des Verkehrswertes muss der Interessent als Sicherheitsleistung vor dem ersten Gebot hinterlegen. Beim Verteilungstermin wird der restliche Betrag fällig.
Persönliches Bietlimit festlegen
Die Versteigerung unterteilt sich in zwei Abschnitte: den Bekanntmachungstermin und die Bietstunde. In der gesetzlichen Bietstunde geben die Interessenten ihre Angebote ab. Die Bietzeit beträgt eine halbe Stunde und kann bei weiteren Geboten verlängert werden. Gebote unter 70 Prozent des Verkehrswertes können die Gläubiger ablehnen, unter 50 Prozent muss sogar der Zuschlag verweigert werden. Beim Zweittermin gelten diese Einschränkungen nicht.
Experten warnen davor, in einen Bietrausch zu verfallen: „Setzen Sie sich ein Limit und lassen Sie sich auf keinen Fall hochtreiben.“