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Alles was Recht ist!
Die neue Immobilie ist gefunden und dem Umzug steht nichts mehr im Wege – wenn nicht die Kündigungsfrist der alten Wohnung wäre. Alles kein Problem, denn: „Wer seinem Vermieter drei Nachmieter stellt, kann den Mietvertrag ohne Kündigungsfristen beenden.“ Diese Meinung hält sich ebenso hartnäckig wie sie falsch ist. Die „3-Nachmieter-Regel“ gibt es nicht, und es hat sie auch nie gegeben. Der Vermieter muss einer Kündigung nicht zustimmen, die die sonst üblichen Fristen nicht einhält – egal, ob ihm drei potenzielle Nachmieter präsentiert werden. Ohne guten Willen auf Vermieterseite ist es meist kaum möglich, durch einen Nachmieter aus dem Mietvertrag auszusteigen; nur wenn beide (ehemaligen) Vertragsparteien sich einig sind, geht dies ohne große Schwierigkeiten:
„Verträge sind einzuhalten“, heißt der juristische Grundsatz.
Die Kündigungsfristen sind im Mietvertrag geregelt. Kündigt der Mieter die Wohnung oder das Haus, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig wie lange der Mieter in der Immobilie gewohnt hat. Die Kündigung muss in der Regel fristgerecht und schriftlich erfolgen. Sie ist erst mit Zustellung wirksam.
In den meisten Fällen wird ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen. Diesen können Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter hingegen brauchen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Bei einem Zeitmietvertrag kann während dessen Laufzeit das Mietverhältnis im Normalfall nicht gekündigt werden. Ausnahmen sind beispielsweise fristlose Kündigungen oder das Sonderkündigungsrecht.
Mieterhöhung
Leidiges Streitthema ist häufig die Mieterhöhung. Nach Belieben darf der Vermieter die Wohnungsmiete allerdings nicht anheben.
Er kann die Zustimmung zu einer Erhöhung nach einer Modernisierung verlangen oder wenn bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete noch Spielraum besteht. Das ist die Miete, die durchschnittlich für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen vier Jahren vor Ort vereinbart wurde. Richtwerte geben die qualifizierten Mietspiegel von Städten und Gemeinden vor. Grundsätzlich gilt: Die Mieterhöhung darf frühestens zwölf Monate nach Einzug erfolgen; danach ist sie nur einmal im Jahr und innerhalb von drei Jahren insgesamt um nicht mehr als 20 Prozent zulässig. Eine Ausnahme bilden Modernisierungsmaßnahmen.
Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält: Dabei kann er sich auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei Vergleichswohnungen berufen. Er kann eine Mieterhöhung auch mit dem örtlichen Mietspiegel begründen. Falls die Stadt, in der die Wohnung liegt, keinen eigenen Mietspiegel hat, kann auch der einer vergleichbaren Kommune herangezogen werden.
Im Mieterhöhungsschreiben des Vermieters muss zum Ausdruck kommen, dass der Mieter der Erhöhung zustimmen muss. Das Schreiben darf nicht den Eindruck erwecken, der Vermieter dürfe den Mietzins einseitig erhöhen.
Dem Mieter steht eine Frist zu, in der er prüft, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Stimmt er innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf des Monats, in dem ihm das Schreiben zuging, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu, kann dieser auf Zustimmung klagen.
Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht. Lässt der Vermieter die Wohnung renovieren, muss auch der Mieter einen Teil der Kosten tragen.
Kaution als Sicherheit
Der Vermieter kann eine Kaution zu seiner eigenen Sicherheit fordern, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Die Kaution muss im Mietvertrag gesondert vereinbart werden und darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Im Regelfall handelt es sich um eine Barkaution. Dabei überweist der Mieter das Geld an den Vermieter, dieser legt es getrennt von seinem Vermögen mindestens mit dem geltenden Sparbuch-Zinssatz an.
Zinsen zählen dabei zur Kaution, sie müssen nicht vorher ausgezahlt werden. Hat der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter, kann er auch die Zinsen einbehalten. Gibt es nach dem Auszug keine offenen Rechnungen mehr, bekommen Mieter die Kaution nebst Zinsen zurück. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt grundsätzlich erst nach dem Auszug. Vorher haben Vermieter das Recht, eventuell bestehende Gegenansprüche zu prüfen. Der Vermieter kann die Kaution teilweise oder vollständig einbehalten, wenn ihm Gegenansprüche zustehen, mit denen er aufrechnen kann. Gerichte billigen bis zu sechs Monate Prüfungszeit zu. Im Einzelfall können sogar mehr als sechs Monate zumutbar sein.
Für die Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter einen Abschlag einbehalten. Will der Mieter ausziehen, darf er nicht die Mietzahlungen einstellen und die ausstehende Miete mit der Kaution verrechnen.
Streitfall Schönheitsreparaturen
Mit dem Auszug aus der Mietwohnung hat der Mieter nicht unbedingt die Pflicht, diese zu renovieren. So genannte Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren. Innerhalb der normalen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren kann der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden – ob die Wohnung zu Anfang renoviert war, spielt dabei keine Rolle. Solche Mietvertragsklauseln sind allerdings nur wirksam, wenn sie nicht als starre und feste Fristen formuliert sind. Liest sich die Regelung im Mietvertrag so, dass der Mieter stets beim Auszug streichen muss, ohne dass es auf den Zustand der Wohnung ankommt, ist die Klausel unwirksam.