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Spätestens beim Auszug aus einer Mietwohnung wird der Frieden zwischen Mietern und Vermietern in vielen Fällen gestört. Müssen Mieter wirklich auf ihre Kosten den Parkettboden abschleifen lassen? Sind sie verpflichtet, vor dem Auszug einen neuen Teppich zu verlegen? Müssen sie für die Renovierungsarbeiten der Immobilie einen Handwerker beauftragen? In vielen Mietverträgen ist von fälligen Schönheitsreparaturen die Rede: Der Mieter sollte wissen, was sich hinter diesem Begriff verbirgt.
Laut Gesetz ist in erster Linie der Vermieter für Renovierungsarbeiten zuständig und dafür, das Haus oder die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. In der Realität sieht es allerdings so aus, dass sie diese Pflicht im Mietvertrag gerne auf die Mieter abwälzen.
Generell ist das auch zulässig. Allerdings finden sich in vielen Mietverträgen Klauseln, die in Gerichtsurteilen des Bundesgerichtshofes (BGH) als unwirksam eingestuft wurden. Der BGH entschied, dass Mieter grundsätzlich zu kleinen Sanierungsarbeiten der Wohnung verpflichtet sind, starre Fristen für diese Schönheitsreparaturen jedoch unwirksam sind. In vielen Mietverträgen finden sich Formulierungen wie: alle drei Jahre seien Küche, Dusche und Bad zu renovieren, alle fünf Jahre Schlafzimmer und sonstige Räume. Diese starre Reglementierung hat der Bundesgerichtshof gekippt. Die Pflicht zur Instandhaltung der Immobilie muss der Abnutzung angepasst werden. Dem Mieter müssen gewisse Spielräume bleiben – ansonsten sind Vertragsklauseln ungültig. Auch muss nicht in jedem Fall beim Auszug renoviert werden - eine kurz zuvor gestrichene oder nur kurz bewohnte Mietwohnung ist nicht renovierungsbedürftig.
Auch schwammige Formulierungen sind laut BGH unwirksam. Schwammige Klauseln sind etwa solche, dass der Mieter die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgeben soll.
Zulässig ist ein „weicher“ Fristenplan, urteilte der Bundesgerichtshof: also Fristen, die Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ innerhalb bestimmter Zeitspannen fordern. Solche Klauseln gewährleisten, dass der Mieter flexibel auf den konkreten Zustand der Räume reagieren kann.
Findet sich im Mietvertrag die Klausel: „Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen“, so darf dem Mieter nicht mehr aufgebürdet werden, als er „verwohnt“ hat. Unter Schönheitsreparaturen versteht man, dass normale Abnutzungserscheinungen behoben werden, die während der Mietzeit entstanden sind und mit Farbe, Tapete und Gips beseitigt werden können. Dazu zählen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper (einschließlich der Heizrohre), der Innentüren, Fenster und Außentüren von Innen, das Streichen der Fußböden sowie das Verschließen von Dübellöchern.
Darüber hinaus gehende Reparaturarbeiten, beispielsweise das Verlegen eines neuen Teppichs, sind Sache des Vermieters. Die Arbeiten müssen zwar „fachgerecht“ ausgeführt werden, was aber nicht bedeutet, dass ein Handwerker beauftragt werden muss. Die Schönheitsreparaturen können durchaus in Eigenregie erledigt werden.
Der Vertrag kann auch nicht vorschreiben, wie sich der Mieter während der Mietzeit in seiner Wohnung einrichtet. Demnach sind Klauseln unwirksam, die festlegen, dass Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Steht im Vertrag nichts von Schönheitsreparaturen, ist der Mieter auch nicht zur Renovierung verpflichtet.